文 / 彭静

案情

南京市某小区301室(以下简称301室)的原房屋产权人是原告魏某。魏某与第三人贺某原系恋爱关系。2003年9月27日贺某在魏某不知情的情况下,在南京市第三公证处办理了(2003)宁三证内经字第25222号公证书,公证书证明了授权委托书上“魏某”的签名属实。经上述公证书公证的授权委托书,其委托人为魏某,受委托人为喻某,委托事项为:“委托人委托上列委托人办理座落南京市某小区301室房地产相关事宜中作为我本人的代理人”,受委托人的权限为:“1.办理该处房地产抵押登记手续;2.办理该处房地产抵押预登记(按揭)手续。”后贺某向被告南京市房产管理局提交了填写的房屋权属登记申请书,以及魏某为甲方(卖方)、贺某为乙方(买方)签订的房地产买卖契约,和上述经公证的授权委托书等材料,申请办理301室的交易过户手续。后经贺某证实,授权委托书的委托人签章、房屋权属登记申请书上转让方签章、房地产买卖契约上甲方签章,均不是魏某所签。南京市房产管理局于2003年10月18日将301室房产转移登记至贺某名下,核发了房屋所有权证给贺某。此后贺某以301室房屋作为其申请贷款的还款抵押物,向交通银行新街口支行贷款18万元,贷款用途为购买301室住房,贺某与交通银行新街口支行订立了个人住房借款合同和房地产抵押合同,双方并到南京市房产管理局办理了抵押登记。2003年12月30日南京市房产管理局向交通银行新街口支行颁发了房屋他项权证。原告魏某以被告登记行为有过错为由起诉要求:1.撤销对301室房屋权属的转移登记行为;2.撤销对301室房屋权属的抵押登记行为。

审判

南京市鼓楼区法院经审理认为,被告作为房产管理部门,应依法履行房屋权属登记管理工作的职责。被告在办理房屋产权转移登记时,应依据《南京市城镇房屋权属登记条例》相关规定,对办理房屋产权转移登记的当事人提供的必备要件进行审查。贺某在向被告申请办理301室的交易过户手续时,虽然提供了授权委托书,但授权委托书的委托权限仅仅是办理房地产抵押登记手续和房地产预登记(按揭)手续,并没有办理产权交易过户的委托权限。而产权交易过户涉及到当事人重大权利的变更,被告应当对授权委托书的委托权限进行审查,被告在受委托人没有授权的情况下为当事人办理了产权交易过户手续,未尽到严格审查义务。本案被告在办理301室房屋产权转移登记过程中,对当事人提供的材料审查不严,存在明显过错,其为贺某办理的产权转移登记,应当认为依据不足,依法应予撤销。被告对301室转移登记行为被撤销后,贺某以301室房屋设定抵押的依据已不存在,被告对301室房屋的抵押登记行为应当一并予以撤销。据此,依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第1目之规定,作出判决如下:

一、撤销被告对本市某小区301室房屋权属的转移登记行为。

二、撤销被告对301室房屋的抵押登记行为。

第三人交通银行新街口支行不服一审判决,上诉至南京市中级人民法院,南京市中级人民法院二审驳回上诉,维持原判。

评析

本案争议焦点有两个:1.被告对301室的转移登记行为依据是否充分、程序是否合法。2.如果被告对301室的转移登记行为被撤销,就该房已进行的抵押行为是否也应撤销。

关于第一个争议焦点,在审理中大家观点基本一致,即认为被告作为房产管理部门,在办理房屋产权转移登记时,应依据有关的法律、行政法规和规章进行。根据南京市地方性法规《南京市城镇房屋权属登记条例》相关规定,对办理房屋产权转移登记的当事人提供的必备要件应进行审查。根据《南京市城镇房屋权属登记条例》第十二条规定,委托代理人申请登记的,应当提交委托人的身份证明和授权委托书以及代理人身份证明,不能提交委托人身份证明的,委托书应当经过公证。民法通则规定,公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为,代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为;书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或名称、代理事项、代理权限和期间,并由委托人签名。产权交易过户涉及到当事人重大权利的变更,因此《南京市城镇房屋权属登记条例》规定了委托代理人申请登记的,必须提交授权委托书。本案贺某在向被告申请办理301室的交易过户手续时,虽然提交了授权委托书,但授权委托书的委托权限仅仅是办理房地产抵押登记手续和房地产预登记(按揭)手续,并没有办理产权交易过户的委托权限。因此本案被告在受委托人并无办理交易过户的委托授权情况下为当事人办理了产权交易过户手续,被告未尽到严格审查义务,造成错误登记,其作出的具体行政行为依法应予撤销。

关于第二个争议焦点,在审理中有两个不同的观点。一种观点认为,银行就301室与贺某订立的抵押合同已经房产部门合法登记,银行是合法的他项权人。房产部门发给贺某的房屋所有权证具有公示公信的效力,在银行与贺某进行抵押交易时,贺某的房屋所有权证处于合法状态,银行与登记的权利人贺某实施合法的借贷、抵押交易是基于对公示登记的信赖才实施的,银行是善意第三人,其因此而获得的抵押权应受到法律保护。即使魏某与贺某之间的房地产买卖契约无效或被撤销,均不得对抗银行的合法权利,这也是法律保护正常交易秩序与交易安全的需要。贺某在办理房产转移登记过程中存在欺诈行为,侵犯了魏某的合法财产权,也是导致登记的主要原因,贺某应当为其侵权行为承担法律责任,魏某可以向贺某主张赔偿请求权。另外,房产登记部门在办理本案房产转移登记过程中有过错,应当承担相应的行政赔偿责任,魏某也可以向房产部门主张行政赔偿。因此,房产部门对301室房产的抵押登记及核发他项权证书的行政行为完全合法,银行对争议房产享有合法的抵押权,对魏某请求撤销抵押行为不应支持。

第二种观点认为,抵押物必须是抵押人依法享有一定权利的财产,当房屋作为抵押物时,抵押人必须对房屋享有所有权或者使用权。因此,对房屋设立抵押的基础是抵押人对房屋具有所有权或者使用权,如果基础不存在,设立的抵押就不能成立。本案贺某在与银行进行抵押交易时,其还是合法的房屋所有权人。但现在贺某对房屋的所有权已被法院判决撤销,贺某已不是房屋合法的所有权人或者使用权人,其以该房屋设立的抵押必然是无效的,应当予以撤销。

笔者同意第二种观点。理由是,法院的审判应当围绕当事人的诉讼请求进行,原告起诉的诉讼请求有两项,一项是撤销对301室房屋权属的转移登记行为,第二项是撤销对301室房屋权属的抵押登记行为。从理论上说,魏某是301室房产的合法所有权人,贺某通过欺骗手段将魏某的私有房产非法侵占,魏某可以向贺某主张侵权赔偿责任。但本案系行政诉讼案件,并非民事侵权诉讼,从魏某诉讼请求来看,其起诉要求撤销301室房屋权属的转移登记行为和抵押登记行为,主要目的是实现自己完全的房屋所有权,而不是主张赔偿责任。如果判决撤销了贺某的产权证,而不撤销抵押行为,对原告来说就不能完全实现其权利。银行在与贺某进行抵押登记时系出于对房产管理部门颁发的房屋所有权证具有公示公信效力的信赖而进行的,银行确系善意第三人,但银行主张抵押行为合法,是为了能够使其财产权利得到保障,即在借款人不还款的情况下,其能够以抵押物折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。如果将抵押行为撤销后,借款人不归还贷款,银行不能向借款人主张实现其债权,其可以向房产部门主张行政赔偿责任,还是可以保证其财产不受损失的。因此,对于房产证被撤销后,就该房产设立的抵押登记行为必须同时撤销。

(作者单位:江苏省南京市鼓楼区人民法院)

(来源:《人民司法(案例)》 2007年第2期)